[스크랩] 경매로 시작하는 부동산 부자되기
부자로 가는 사다리- 경매로 시작하는 부동산 부자되기
경매로 부동산을 구입하는 것은
일반인들이 가장 손쉽게 접할 수 있는.. 상당히 메리트있는 재테크수단이다.
지금은 부동산경기의 침체로 상당기간 부동산가격이 안정될 것으로 예상된다.
아파트분양가도 시가에 가까워지고 전체적으로 부동산값이 옛날같이 폭등을 기대하기는 쉽지 않다. 따라서 이러한 시기에 일반거래를 통해 제값을 다주고 사는 것은 결코 투자이익을 기대할 수가 없다.
오랫동안 경기침체가 이어지다 보니 상가의 분양시장도 얼어 붙어서 임대조차 잘 되지 않고 투자수익 또한 나오지 않게 되어 있다.
주식시장은 주가의 비체계적 탄력성으로 주식에 투자해 재산을 늘리려고 했다가 눈깜짝할 사이에 원금을 날리는 경우가 비일비재하다. 주식을 장기 보유한다고 해도 투자원금도 건지지 못하는 경우도 많다. 그에 비해 경매는 주식보다 안전하고 몇년씩 기다려 가며 막대한 금융비용이 드는 재개발, 재건축보다 투자기간도 짧다.
또한 국제경제체제하에서 고금리와 물가상승에 따라 부동산의 실제가치가 떨어지고 있다. 따라서 이러한 자산디플레이션 시대의 투자방법은 시세보다 싸게 매입하고 시세차익이 보장되는 상품을 고르는게 남는 것이다.
특히 요즘은 경기침체에 따라 산업구조조정과 기업들의 부도사태여파로 경매물건이 급격히 늘고 있다. 수많은 물건이 계속 나오고 있으므로 주식처럼 매입시기를 놓쳐 문제가 되는 것도 아니므로 시간적인 여유를 갖고 입찰하면 된다.
잘만 고르면 시세절반값에 살 수 있는 부동산도...
전반적인 경기침체에 맞물려 침체기를 벗어나지 못했던 부동산시장도 요즘들어 경매시장을 선두로 서서히 살아나고 있다. 특히 단독주택및 빌라 등의 대지지분이 많고 재건축이 가능한 매물의 경매가 진행되는 입찰법정에는 입찰때마다 보통 2백-3백명의 입찰자들이 몰려들고 낙찰률 또한 현저히 높아지고 있다. 이렇게 경매에 사람들이 몰리는 이유는 무엇일까?
첫째, 경매로 취득시 시세보다 30-50% 싸게 부동산을 살수 있기 때문이다.
법원경매로 나오는 물건의 최초경매가격은 시세의 90%정도인 감정평가금액을 기준으로 정해진다. 여기에 한번 유찰될 때마다 최저경매가격이 20% 씩 떨어지므로 세 번정도 유찰된 물건은 최고시세의 50%까지 내려가기도 한다. 이렇게 시가보다 낮은 가격으로 살 수 있어 낙찰받으면 투자수익이 보장된다.
최근 서울및 수도권에서 낙찰된 부동산의 평균 낙찰비율은 아파트의 경우 감정가의 77.3% 이고 단독주택은 56.8% 다세대 및 연립주택은 56.3% 농지,임야가 81.6% 근린생활시설 56.3%이다. 한편 최고, 최저낙찰가율 편차가 가장 적은 종목은 연립, 다세대(4%)이고 다음은 농지, 임야(5.7%), 단독주택(7%), 아파트(7.3%)순으로 나타났고 근린생활시설은 격차가 12.3%로 가장 컸던 것으로 조사됐다.
주식의 경우에는 매입후 장세변화와 국내 경제사정에 따라 가격이 수시로 변동되기 때문에 손해를 보는 경우가 많다. 그러나 경매물건은 시가보다 싸게 구입하였을 경우 부동산의 특성상 가격하향 경직과 변동이 거의 없어 이미 매입시에 시세의 예측이 가능하여 수익성이 보장된다. 또한 요즈음과 같은 부동산침체기에는 법원경매가 더욱 유리하다. 경매로 나온 물건이 많고 낙찰가 비율이 낮아져 실수요자들의 선택폭이 넓어지기 때문이다.
둘째, 절차가 간편하여 일반인들이 누구나 직접 경매에 참가하여 할 수 있다.
과거 호가 입찰제에서 93년 5월부터 서면입찰제로 바뀜에 따라 일반인들이 입찰에 참가하는 것이 매우 쉽다. 입찰표에 입찰하려는 물건의 번호와 입찰금액과 10%의 입찰보증금과 함께 입찰함에 투입하면 최고가로 입찰가격을 써낸 사람에게 낙찰되는데 낙찰이 되고 나서 몇주 후에 대금납부통지서에 따라 나머지 대금을 납부하고 나면 소유권이전이 되는 것이다.
경매투자의 장점과 단점
경매의 장점은..
낙찰을 받으면 일정한 기준에 해당되는 권리는 깨끗이 말소되어 소유권이전등기가 낙찰자에게 넘어 온다. 따라서 경매에 의한 부동산취득은 입찰자가 권리관계를 정확히 분석하여 입찰에 참여한다면 손해 볼 일도 없고 법원에서 등기부를 깨끗이 정리하여 소유권이전을 해주므로 일반 매매와 비교해 보아도 확실하고 안전하다.
또한 경매로 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가나 신고 등이 필요없다. 토지거래허가지역에서 토지를 취득할 때에는 계약전에 토지거래허가를 받도록 되어 있다. 단 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 낙찰 후 1주일내에 법원에 제출하여야 취득이 가능하다.
단점은...
법원경매는 많은 장점이 있는 반면에 단점도 있다. 법원경매는 싼 만큼 함정도 많다. 경매는 자기책임아래 입찰을 하게 되어 있어 충분히 알지 못하고 뛰어들었다가는 낭패보기 쉽다.
경매물건은 물건에 저당권, 지상권, 가압류등 각종 제한권리들이 걸려있어 권리관계가 복잡하고 대항력있는 임차자등의 존재로 인수해야 될 권리도 있을 수 있다. 따라서 권리관계를 정확히 분석하는 전문지식이 필요하다. 낙찰받기 전 반드시 해당물건의 서류를 열람해 등기부등본상의 각종 권리관계를 확인해야 한다. 특히 가등기, 가처분, 예고등기 등은 낙찰받은 후 소유권이전이 돼도 말소되지 않는 경우가 있어 주의를 요한다.
나대지를 살 때에는 서류상에 지상권이 설정돼 있는지? 대지위에 불법건물은 없는지? 확인해야 한다.
건물소유자가 다르거나 지상권이 설정돼 있으면 땅소유자라도 건물을 철거하거나 이주시킬 수가 없어 소유권행사가 어렵다. 또한 법원경매는 낙찰을 받았어도 이해관계인이 항고를 하면 최종 결정이 나기까지 몇달씩 걸리고 낙찰허가 후 잔금을 내기 전까지 채무자가 채무를 변제하면 낙찰자체가 무효가 된다.
그리고 일반매매와는 다르게 대금을 납부하여 소유권이전을 하였다 하더라도 채무자, 임차자 등의 문제로 부동산을 인수하는데 시간과 비용이 들게 된다. 따라서 경매로 부동산을 구입하려면 충분한 지식과 시간을 가지고 임해야 한다. 경매에 참여하기 전에 경매관련서적을 읽어 보거나 경매강좌 등을 참가하여 경매전문지식및 제 절차를 익히고 입찰에 응하는 것이 바람직하다.